Die Revision der Bau- und Zonenordnung

Mit der BZO-Revision wird die Innenentwicklung gefördert. Das bedeutet: Die Stadt wächst in bereits bebauten Gebieten, statt sich ins Grüne auszubreiten.

Höher und dichter: An geeigneten Orten wird aufgezont. Das schafft mehr Baukapazität für dringend benötigte Wohnungen. So entsteht ein zusätzliches Potenzial für 20 000 Personen.

Qualität im Fokus: Auch mit Verdichtung müssen Identität, Lebensqualität und Natur im Quartier erhalten bleiben.

Neue Zonentypen: Um den unterschiedlichen Charakteren der Quartiere gerecht zu werden, führt die Stadt drei neue Zonentypen ein.

Arealüberbauungen: Wer eine Arealüberbauung macht, erhält mehr baulichen Spielraum, muss im Gegenzug aber erhöhte Anforderungen an den Freiraum, die Gestaltung und den Städtebau erfüllen. Neu ist eine Arealüberbauung ab 4000 m² Grundstücksgrösse möglich. Bei Grundstücken über 6000 m² Grösse darf ein Bonus für preisgünstigen Wohnraum beansprucht werden.

Wenn Eigentümer*innen von einer zusätzlichen Aufzonung profitieren, sollen sie einen sozialen und wohnpolitischen Beitrag leisten, indem sie preisgünstige Wohnungen erstellen müssen. Die BZO-Revision ist das Werkzeug, um dies bei Neubauten und Erweiterungen umzusetzen und sicherzustellen.

Pflicht bei Aufzonungen: Wenn ein Grundstück eine Mehrausnützung durch Aufzonung erfährt (weil man mehr darauf bauen darf), müssen 75 % dieser zusätzlichen Fläche für preisgünstige Wohnungen reserviert werden.

Freiwilliger Bonus: Bei grossen Arealen können Bauherr*innen von einem «Ausnützungsbonus» profitieren, sofern diese zusätzliche Fläche zu 100 % für preisgünstigen Wohnraum genutzt wird.

Zürich soll wachsen, ohne seine Identität zu verlieren. Gezielte Massnahmen zum Ortsbildschutz ermöglichen, dass das charakteristische Stadtbild – das Zusammenspiel von Gebäuden, Strassen und Freiräumen – erhalten bleibt. Im Gegensatz zum Denkmalschutz, der einzelne Häuser schützt, zielen die Massnahmen zum Ortsbildschutz auf das Erscheinungsbild eines Quartiers/Stadtteils. Damit wird sichergestellt, dass die bauliche Entwicklung qualitativ hochwertig in die bestehende Umgebung eingepasst wird.

Kern- & Quartiererhaltungszonen: Hier gelten spezifische Regeln zum Schutz des Ortsbilds. In diesen Zonen geht es darum, die typische Struktur und die Qualitäten des Viertels zu bewahren und weiterzuentwickeln.

Strukturerhalt: In Gebieten mit hochwertigen, charakteristischen Strukturmerkmalen sollen diese bei einer baulichen Entwicklung erhalten bleiben. Dazu wird der neue Ergänzungsplan «Ortsbild» eingeführt.

Wegen des Klimawandels wird es in der Stadt immer heisser. Die BZO-Revision verankert neue, verbindliche Regeln für ein besseres Stadtklima und mehr Natur.

Grünflächenziffer: Neu wird eine Grünflächenziffer für Wohn-, Zentrums- sowie Industrie und Gewerbezonen eingeführt. Diese liegt zwischen 15 und 60 %, je nach Zone. Sie schreibt vor, wie viel Prozent eines Grundstücks unversiegelt und begrünt sein müssen. Das wirkt der Versiegelung entgegen und ermöglicht neue Grünflächen. 

Baumpflanzpflicht: Bäume sind die besten natürlichen Kühler und wichtig für die Biodiversität. Bei Neubauten und grösseren Erweiterungen muss künftig eine bestimmte Fläche durch Baumkronen beschattet werden. Das sind in der Wohnzone zwischen 20 und 30 % (je nach Dichte von der Zone) und in der Zentrums- und Industrie- und Gewerbezone je 15 %.

Wurzelraum: Damit Bäume gut wachsen können, müssen ihre Wurzeln genügend Raum haben. Auf unterbauten Flächen wie beispielsweise Tiefgaragen können nur kleine Bäume wachsen.

Ökologischer Ausgleich: Es reicht nicht, nur Rasen zu säen. Grünflächen müssen ökologisch wertvoll sein und dem ökologischen Ausgleich dienen (z. B. einheimische Hecken oder Blumenwiesen), um die Artenvielfalt zu fördern.

Dachbegrünung: Flachdächer müssen weiterhin begrünt werden, um Regenwasser zu speichern und Hitze zu mindern.

Mit mehr Bewohner*innen steigt auch der Bedarf an Erholungsflächen. Die BZO sichert die Verfügbarkeit von Parks und Plätzen.

Sicherung öffentlicher Flächen: 34 Flächen, die für neue Quartierparks vorgesehen sind, werden konsequent als Freihaltezonen gesichert. So werden neue Parks wie der Jonas-Furrer-Park in Affoltern gesichert oder der neue Park im Herrlig in Altstetten erst möglich.

Private Freiräume: Auch bei privaten Bauprojekten werden die unter Hitzeminderung und Biodiversität erwähnten Punkte gefordert: Grünflächen, Baumpflanzungen, Wurzelraum, ökologischer Ausgleich und Dachbegrünung. Bei Arealüberbauungen kann zusätzlich gefordert werden, dass die Freiflächen so angeordnet werden, dass sie das Lokalklima verbessern und Kaltluftströme nicht blockieren.

Mit der BZO-Revision erfüllt die Stadt die kantonalen Vorgaben zur Harmonisierung der Baubegriffe.

Neue Fachsprache: Aus «unterirdischen Gebäuden» werden zum Beispiel «unterirdische Bauten» und «Unterniveaubauten»; aus «besonderen Gebäuden» werden «Klein- und Anbauten». Viele Anpassungen führen zu keinen materiellen Änderungen. 

Negative Auswirkungen verhindern: Da die neuen Messweisen teilweise mit negativen Auswirkungen verbunden sind, wurden gewisse Korrekturen vorgenommen. Ziel ist es, dass trotz neuer Begriffe die gewohnte Siedlungsstruktur und das Stadtbild erhalten bleiben.